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■ 今回の「立ち読み」は ■
実践ガイド
成功するアパート経営はここが違う！
●立地調査、差別化設計、建築中・建築後のチェックのしかたから
建築・管理会社の選び方、資金調達まで、「満室経営」を約束する
85のポイント
沼尻真一・著
定価：本体1600円+税
ISBN4-7696-0736-9
2001年6月10日初版発行
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■ はじめに
■ もくじ
■「第1章 アパート経営はもっとも効率のよい土地活用」より
■ 著者紹介
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■ はじめに
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「アパート経営」は、成功させてこそ意味を持ちます。成功すれば、長期安
定的に現金収入が生まれ、経済的に潤うとともに、あなたの人生を活況に満ち
たものにすることができます。
しかし、アパート経営成功の秘訣を書籍の中に求めようとしても、真の成功
へと導くことのできる書籍はなかなか見つけられないのが現状です。既存の書
籍は、税理士が書いた節税の知識のみに焦点を当てたものや、学者や評論家が
書いた机上の意見ばかりを並べたものだからです。
これからアパート経営を始めようとする人が一番参考にしたい、見積書や事
業計画書の具体的な見方やつくり方など、「現場の実体験」からのみ導き出さ
れる方法論には触れられていないものばかりです。
アパート経営者の夢「満室経営」を達成するために必要なものは、税知識で
はなく魅力的なアパートそのものです。儲からなければ、節税どころの話では
なくなります。節税はできたけれど、アパートはいつもガラガラ―で満足でき
るアパートオーナーはいないはずです。極論すれば、税金の知識などなくても
いいのです。
魅力的なアパートをつくるためには、自らがリスクを負って実践した人の経
験から学ぶのがよいのではないでしょうか。机上の論に終始する評論家は、実
際のアパート経営で成功したことがあるのでしょうか。
私は、この本を書くために2億円の授業料を払っています。2億円の借金をし
てアパート経営事業を行なっているのです。そこから得た知識や知恵のすべて
を、これからアパート経営を始めようとしている方たちに伝えたいという思い
で筆をとりました。
アパートを建てようとしている人の最大の悩みは、アパートは建てたけれど
も長期にわたって満室にできるだろうかという点です。
私の経験からすると、アパート経営を成功させるカギは、ずばり「立地調査」
と「差別化設計」です。ですので、この本では立地調査の仕方、魅力の出る建
築設計の仕方と具体的な差別化戦略に多くのページを割き、どうしたら長期満
室経営を達成できるアパートを建てられるかを解説しています。
もちろんこれ以外にも、建築会社・賃貸管理会社の選び方、事業計画の見方
・立て方、建築中の監理・監督の仕方、完成後の経営方法、これからのアパー
ト経営のヒントなど、アパート経営に必要なすべてを網羅してあります。
この本を活用していただくことで、実りあるアパート経営を実践するととも
に、ご自身のさらなる活況のお手伝いとなりましたら、望外の喜びです。
2001年5月 アパート経営実務コンサルタント・沼尻真一
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■ もくじ
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第1章 アパート経営はもっとも効率のよい土地活用
第2章 アパートの立地環境調査が大成功への第一歩
第3章 これがアパート経営を成功に導く差別化戦略だ！
第4章 失敗しない建築会社の決定方法と建築実務知識
第5章 間違いのない資金調達と事業収支計画の立て方
第6章 建築中・建築直後にアパートオーナーが実践すべきこと
第7章 よい賃貸管理会社が安定したアパート経営をもたらす
第8章 これからのアパート経営はさらにここを差別化する！
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■「第1章 アパート経営はもっとも効率のよい土地活用」より
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★「新世紀アパート経営」をスタートしよう！ ★
平成12年に定期借家権が施行されました。定期借家権とは「良質な賃貸住宅
等の供給の促進に関する特別措置法」によって創設された新しい借家権です。
定期借家権は、従来の借家権とは異なり、契約期間が満了したときに正当事
由制度が適用されず、契約が終了する借家権のことをいいます。
これまでは、賃貸借契約が終了しても、オーナー（貸主）が入居者（借家人）
に対して明渡しを求める正当事由がない限り、契約は終了しませんでした。現
実には正当事由が認められる場合は少なく、法律によって契約が更新されてし
まい、オーナーはいつまでたっても立退きを請求することが困難な立場に置か
れていたのです。
定期借家権では、1年未満から自由に契約期間を定めることができ、契約期
間が終了すれば即明渡しとなるため、立退き問題は存在しません。
当初交わされた契約期間が常に守られるため、アパートのオーナーは、計画
的に建物を賃貸することができるようになったのです。
またアイデア次第で、家具付きのマンスリーやウィークリーのアパートなど
を賃貸借契約することもできるようになりました。
立退き問題・立退き料をめぐる問題のまったくない新しい時代に、オーナー
主導の「新世紀アパート経営」を始めることができるのです。
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★ 土地活用を考えるなら、まずはアパート経営から！ ★
土地を更地のまま所有することは、固定資産税・相続税の評価額がもっとも
高い状態にあることを意味します。また、せっかくの土地も更地では何も生み
出すことはありません。
更地を有効活用する効果的手段として最初にあげられるのが「アパート経営」
なのです。
マンションや商業ビル経営と比べ、投資コストが低いこと、つまり投資回収
期間が短いという点で、インターネットが普及し、街の商圏や環境がすばやく
変わる現在にマッチした優秀な土地活用法であるといえるのです。
アパート経営は、将来予測が難しい他のさまざまな事業とは違い、長期的な
収支予測を立てることが可能な事業です。
事前の市場調査をしっかりと行ない、入居者の求めるアパートをつくれば、
一時的に莫大な収益を上げることはできませんが、長期にわたり安定した現金
収入が得られる事業となるのです。
また、他のほとんどの事業は、従業員を雇わなければなりませんが、アパー
ト経営は従業員の雇用・管理、人件費の必要もありません。
さらに、賃貸管理業界は発達した業界ですので、遠隔地にアパートを建てた
場合でも、管理会社に管理を委託し、入居契約から更新手続、トラブル解決ま
で、すべてを代行してもらうことが可能な事業なのです。
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★ アパート経営・これが4つの醍醐味だ！ ★
1. 老後の収入を確保する
高齢化社会を迎えた日本で、年金制度に対して不安の声があがっています。
アパートからの家賃を「家賃年金」として確保し、老後の生活に役立てること
もできます。
2. アパートを併設して住宅ローンに充てる
雇用不安対策として自宅の新築、建替えの際にアパートを併設し、その家賃
を住宅ローン返済に充てることもできます。
3. 固定資産税対策になる
土地を所有していると毎年固定資産税がかかります。また都市計画区域のあ
る市町村は、都市計画税があわせてかかります。固定資産税は、土地、家屋、
償却資産の所有者に毎年課税される市町村民税です。固定資産税では土地を住
宅用地と非住宅用地に区別し、住宅建築促進を目的として住宅用地の課税額を
軽減していますので、アパートを建てた土地の固定資産税は6分の1になります。
4. 相続税対策になる
アパートを建てれば、そこに人が住むわけですから、更地のときに比べ所有
者がその土地を自由に処分しにくくなります。この場合その土地は「貸家建付
地」と評価され、相続税評価額が減額されます。また、建物であるアパートも
借家人の権利分を減額する借家権割合があるため、固定資産税の評価が減額さ
れます。
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★ 節税効果 1 ―― 固定資産税が軽減できるアパート経営 ★
固定資産税は、土地、家屋、償却資産の所有者に毎年課税される市町村民税
です。
課税方法は、毎年1月1日現在の固定資産税の評価額を基に計算される課税標
準額に、市町村判断による標準税率1.4％（最高2.1％まで）を掛けて算出され
ます。
評価額は3年ごとに見直されています。現在土地の評価額は、地価の下落に
ともない下がってきていますが、課税標準額は評価額に達するまでの負担調整
により増額されているので、徐々に増税の方向へ向かっているのが現状です。
固定資産税は、宅地を住宅用地と非住宅用地に区別し、住宅用地の課税を軽
減しています。更地にアパートを建てた場合、その土地の固定資産税が6分の1
に減額されるのです。
また、新築アパート（建物）の固定資産税は、3年間に限りさらに2分の1に
軽減されます（3階建て以上の中高層耐火建築物の場合は5年間）。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に要するための市町村の税
金です。この都市計画税のある東京、大阪など全国700ヶ所の市町村にある土
地、建物では都市計画税を課税されます。税率は土地、建物の固定資産税評価
額の0.3％です。
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★ 節税効果 2 ―― 相続税対策になるアパート経営 ★
相続が発生した場合、その対象の多くは土地ということになるでしょう。こ
の土地が更地の場合には、相続税の算定基準となる相続税評価額がもっとも高
くなります。
更地にアパートを建てた場合、相続税評価額を計算する際に「貸家建付地の
評価減制度」が適用されます。
この制度によって、土地の相続税評価額が減額でき、その分、相続税の課税
対象額が減少し、相続税額も減少するのです。
さらに建てたアパート（建物）の相続税評価額についても減額されます。
また、「小規模事業用宅地等の評価の特例」という制度があります。
アパートの敷地200平方メートルまでの部分は、小規模事業用宅地として、
その土地の相続税評価額の50％で評価されることになります。
ただし、この特例は、相続する人が、自宅敷地やアパート用地等を同時に相
続するときなどには、いずれかの土地で適用を受けるかを選択することになり
ます。したがって相続税を節税するには、相続税評価額の高い土地でこの特例
を受けることが効果的です。
―――――――――― 続きは書籍でお読みください ―――――――――――
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■ 著者紹介
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沼尻真一（ぬまじり・しんいち）
茨城県つくば市生まれ。大学在学中に宅地建物取引主任者資格を取得。株式会
社タナベ経営コンサルタントスクール第一期卒業。大手不動産会社の国内外の
企画開発部門を経て、1990年有限会社つくばスプリ―ムを設立し、アパート第
1号「代官山スプリ―ム」、賃貸用店舗ビル「スプリ―ム1」を建設。1999年デ
ザインアパート第2号「スプリ―ム成城」を建設と同時に満室経営を達成。現
在5棟31室のアパートと店舗ビル1棟を経営するとともに、自身の実践ノウハウ
を活かした土地の有効活用をコンサルティングしている。
=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
(C)S.Numajiri 2001
(P)Kou-Shobo, Publishing Co.
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